Imóvel é um bom investimento?
Todo investimento deve ser analisado segundo três características principais: segurança, liquidez e rentabilidade. Podemos também considerar uma quarta característica: a facilidade de administração.
Nenhum tipo de investimento é perfeito em todos os pontos. Quando um tipo é muito forte em um ponto, algum outro é menos desejável.
O investimento em imóvel se destaca pela segurança.
Diferente de ativos financeiros, um imóvel é um bem físico, concreto, registrado em cartório e que não pode ser roubado (hackeado ou transferido sob coação). Seu valor não é corroído pela inflação, pois este é um mal específico de ativos monetários.
Também não depende da saúde financeira da instituição na qual você investiu seu dinheiro, seja banco, seja governo ou outra instituição. Recentemente, tivemos o caso Banco Master. E mega investidores já comentam que a dívida pública federal atual é impagável.
Quem viveu ou conhece a história do Plano Collor lembra que dinheiro em conta e aplicações financeiras (incluindo a Caderneta de Poupança — declarada intocável pelo governo) foram bloqueados de forma abrupta, causando enormes dificuldades e insegurança para poupadores e investidores. Havia sérias dúvidas se o dinheiro seria devolvido ou não. Foi devolvido em parte: 100% do valor nominal, sendo o valor real muito corroído pela inflação da época.
O imóvel, por ser um bem físico e registrado em cartório, não está sujeito ao mesmo tipo de bloqueio instantâneo que pode atingir recursos financeiros depositados no sistema bancário. Ele acarreta impostos e está sujeito a despesas, penhoras em situações específicas e até desapropriação nos casos previstos em lei, mas não desaparece da conta de um dia para o outro por uma medida bancária.
O imóvel é campeão no quesito segurança patrimonial. Ele é menos líquido, muitas vezes rende menos, exige manutenção e administração, mas oferece uma proteção concreta contra os riscos que afetam investimentos puramente financeiros.
Sua liquidez, porém, não é necessariamente ruim. Varia muito.
Um apartamento bem localizado, de um ou dois dormitórios, em região com demanda constante, pode ser vendido com relativa rapidez se estiver com preço correto. Já uma mansão de luxo, enorme, muito específica e cara, pode demorar anos — ou até décadas — para encontrar comprador.
Por isso, quando alguém diz que “imóvel não tem liquidez”, está simplificando demais.
A rentabilidade do imóvel é um tópico mais complexo.
Mesmo quando o valor do aluguel parece bom, o investidor precisa considerar manutenção, vacância, condomínio, IPTU, reformas, inadimplência, desvalorização por envelhecimento e impostos.
Ao longo dos anos, o prédio envelhece. Pode ser necessário trocar instalações hidráulicas e elétricas, piso, pintura, esquadrias, elevadores, fachada e outros itens. Tudo isso reduz a rentabilidade real.
Mesmo que o prédio antigo tenha sido construído com excelência e tenha mínima necessidade de manutenção, ele tende a perder o apelo comercial que possuía quando era novo. Também existe o fator região. Ao longo de décadas, algumas regiões se valorizam enquanto outras se desvalorizam.
Um terreno bem localizado usado para estacionamento é um exemplo de imóvel ideal para investimento. Desvalorização zero, manutenção zero (ou quase zero) e renda contínua com locação. Por ser um ótimo negócio, também encontrará compradores se for necessário.
Sobre a facilidade ou dificuldade de administração do imóvel para aluguel, conte com nossos serviços. Fazemos a gestão total da locação do imóvel. Manter seus imóveis aos nossos cuidados exigirá tão pouco esforço seu quanto manter suas aplicações financeiras.
Apenas começamos a falar sobre o assunto imóvel como investimento.
Nos próximos posts deste blog vamos aprofundar o assunto e falar das pegadinhas armadas contra o investidor em imóveis!
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Apartamento residencial ou sala comercial: qual é melhor para investir?
Muita gente acredita que sala comercial é sempre melhor para investir do que apartamento residencial.
A ideia parece fazer sentido.
A locação comercial parece mais profissional, pois o inquilino será uma empresa. Não uma família com crianças e cachorros.
Prédios comerciais modernos costumam ter estrutura de concreto coberta por alumínio e vidro: manutenção próxima de zero. A sala é apenas um espaço sem paredes divisórias com um lavabo em um canto. Bons edifícios comerciais também contam com portaria, controle de acesso e segurança, o que diminui muito a possibilidade de arrombamento e vandalismo.
Contra a locação de imóveis residenciais pesa a fama de não se conseguir reaver o imóvel mesmo quando o valor do aluguel foi corroído pela inflação até tornar-se irrisório e a fama de às vezes o imóvel ser muito danificado por maus inquilinos.
Se pararmos a análise aqui, ficaremos com a ideia de fugir da locação de imóveis residenciais e abraçar alegremente a compra de salas comerciais. E estaremos totalmente equivocados!
COMPRAR SALAS COMERCIAIS PARA ALUGAR NÃO É TÃO BOM ASSIM, pelo simples fato de que existe um excesso de oferta deste tipo de imóvel para locar. Os investidores adoram comprar salas comerciais e as construtoras adoram construí-las, pois os prédios são rápidos e simples de construir e porque são de venda à vista e rápida para investidores. Há casos em que todas as unidades são vendidas mesmo antes da obra começar!
Excesso de oferta significa aluguéis menores e, pior ainda, não se conseguir inquilino e ficar o investidor arcando com o IPTU e condomínio (normalmente alto para prédios com equipe de segurança e portaria sofisticada). Um ativo adquirido para ser rentável torna-se um ativo oneroso.
O papel das construtoras é produzir unidades e vender pelo maior preço possível e o mais rápido que puderem. Não é problema delas se o investidor vai conseguir ou não alugar as salas comerciais que comprou. Mas o típico corretor de imóveis sempre dirá que comprar uma cara sala comercial no lançamento de um prédio sofisticado é o melhor negócio que você pode fazer.
Falaremos mais sobre imóveis comerciais em outros artigos.
COMPRAR APARTAMENTOS PARA ALUGAR NÃO É RUIM, mas no passado era horrível mesmo!
A Lei do Inquilinato de 1991 veio justamente corrigir e modernizar os contratos de locação. O prazo de locação é de 30 meses. Ao término dele, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado. Isto permite ao proprietário reaver o imóvel cujo inquilino não aceitar renegociar a locação a valor justo!
Danos causados pelo inquilino não significam mais prejuízo ao proprietário. Em primeiro lugar, a Uchi Imóveis seleciona os inquilinos. Ela também faz vistorias rigorosas e documentadas de entrada e de saída. Eventuais danos são facilmente identificados e comprovados. E, finalmente, hoje em dia é muito comum o uso de seguro fiança locatícia, o qual cobre também danos ao imóvel. Na Uchi Imóveis, o valor de cobertura mais usado para danos ao imóvel equivale a 35 vezes o valor do aluguel mensal.
A vacância de apartamentos para locação é baixa, pois as construtoras não inundam o mercado de apartamentos. Elas sabem que, normalmente, os investidores não compram apartamentos zero-quilômetro para alugar — exatamente o oposto do que acontece com as salas comerciais.
Bons apartamentos de um dormitório e vaga na garagem têm grande procura tanto para compra como para locação. Eles atendem casais jovens, pessoas que moram sozinhas — tendência cada vez mais comum — e estudantes que vêm do interior para a capital. E são de locação mais resiliente: durante crises econômicas, famílias mudam para apartamentos menores.
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Pegadinha: sala comercial sem vaga própria e sem estacionamento para clientes
Nunca compre sala comercial que não possua uma ou duas vagas de garagem próprias e estacionamento próximo — preferencialmente no mesmo prédio — para clientes, seja ele pago ou não.
A falta de vagas de estacionamento inviabiliza totalmente a sala para uso por médicos, dentistas, advogados, psicólogos, consultores etc. Em suma, qualquer atividade que implique receber clientes.
O estacionamento público é especialmente importante para o acesso de idosos, pessoas com mobilidade reduzida, pacientes enfermos, famílias com crianças e clientes que portam objetos volumosos e/ou pesados. Além do tormento em dias de chuva forte.
E a vaga própria significa conforto e tranquilidade para o profissional que alugará a sala, em vez de deixar diariamente o carro com um manobrista em estacionamento rotativo.
Salas para locação sem estacionamento adequado estão associadas a alta vacância, alta rotatividade, maior inadimplência e aluguéis menores, pois normalmente falta robustez financeira ao inquilino que aceita alugar uma sala assim. O proprietário aceita receber menos para manter a sala alugada e não arcar com seu custo fixo: condomínio e IPTU.
Além disso, elas são difíceis de vender, justamente pela locação não ser atrativa.
Infelizmente, a maioria dos novos edifícios não possui espaço de estacionamento adequado. Então, as construtoras costumam deixar o estacionamento como área comum do condomínio. O destino desse espaço é definido pela assembleia geral do condomínio em sua primeira reunião. Normalmente, o projeto do prédio já prevê se o estacionamento será explorado, no todo ou em parte, por empresa especializada.
Prepare-se para ter problemas com vagas nesse sistema:
1. Em algum momento, o estacionamento poderá estar lotado, sem vaga para o inquilino e seu cliente.
2. A administradora do estacionamento poderá prestar mau serviço e/ou cobrar caro.
3. Há motoristas que não gostam de entregar o carro a um manobrista.
4. No caso de vagas do condomínio a serem distribuídas aos condôminos, normalmente haverá disputa pelas melhores vagas. E, principalmente, disputa para não ficar sem vaga, pois, se existissem vagas para todos, elas teriam sido vendidas junto com as salas.
E existem situações piores! Vamos citar três casos reais, todos eles envolvendo prédios de alto padrão.
PRIMEIRA PEGADINHA ESPECIAL
Em uma região sem estacionamento aberto ao público, a construtora vendeu as salas, mas ficou com as vagas de estacionamento para si. E cobrava preços abusivos pelo aluguel dessas vagas. O condomínio não podia fazer nada. Os proprietários eram obrigados a baixar muito o aluguel para que o custo total para o inquilino não inviabilizasse a locação. Na prática, o aluguel da vaga — sem nenhuma manutenção e com condomínio e IPTU bem menores — valia mais do que o dobro do aluguel da sala!
SEGUNDA PEGADINHA ESPECIAL
Nesta pegadinha, a construtora deixou as vagas escrituradas em nome do condomínio. Uma parte delas destinada a ser explorada por uma administradora de estacionamento, e outra parte destinada ao uso privativo dos condôminos. Uma vaga para cada sala. Parecia perfeito!
Em vez de demarcar as vagas com tinta, a construtora deixou essa tarefa para o síndico. Coube ao síndico também definir qual vaga caberia a cada condômino. À medida que o prédio começou a ser ocupado, os novos proprietários passaram a reclamar da demarcação feita pelo síndico e convocaram uma assembleia para revisar toda a demarcação.
Estranho. Se havia uma vaga para cada sala, mais um espaço para exploração comercial, por que a construtora não demarcou previamente as vagas e vendeu cada uma junto com cada sala, evitando transtornos?
Quando examinamos cuidadosamente o estacionamento, descobrimos o motivo. Havia espaço em metros quadrados suficiente para todas as vagas prometidas. Mas o projeto do estacionamento tinha defeitos seríssimos: pilares que ocupavam o centro de vagas e vagas que, quando ocupadas, bloqueavam o acesso a outras vagas! A construtora enganou os compradores. Se ela própria tivesse demarcado as vagas privativas, ficaria claro que metade delas era inútil para automóveis!
TERCEIRA PEGADINHA ESPECIAL
O próximo artigo é dedicado exclusivamente a ela. Ela merece!
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Pegadinha: o incrível caso da vaga maluca
Estávamos assessorando um cliente que queria comprar uma ótima sala comercial. Encontramos, em excelente localização, um prédio com 10 anos de idade, tão bem construído que parecia novo. A sala era grande, com ótima arquitetura, excelente mobiliário e excelente vista. O preço estava na média do mercado, mas a qualidade do imóvel era acima da média.
Não havia estacionamento aberto ao público. Só isso já era uma "red flag". Perguntamos sobre vagas privativas, e a proprietária respondeu que havia uma, escriturada. Curiosamente, ela não estacionava na vaga: entregava o carro ao manobrista, que o estacionava onde preferisse. Estranho! Se você tem uma vaga escriturada, você estaciona nela.
Quando checamos a documentação da sala e da vaga de garagem, encontramos uma penhora na vaga. O credor era o Município de Porto Alegre, por falta de pagamento de IPTU. A proprietária jurou de pés juntos que sempre pagou o IPTU. Prometeu nos enviar os comprovantes. Após uma semana, recebemos os comprovantes de todos os pagamentos de IPTU desde a construção do prédio. Não fazia sentido!
O valor do débito que originara a penhora era irrisório: não pagaria um picolé. Sabemos que o IPTU de uma vaga de garagem não é alto, mas aquela garagem não teria um IPTU tão baixo. Muito estranho!
Quando recebemos a certidão dos imóveis, tudo se esclareceu. A sala tinha registro normal. Mas a vaga de garagem tinha 32 proprietários — repito: TRINTA E DOIS!
A certidão da matrícula da vaga era difícil de ler devido à quantidade de proprietários cadastrados.
Por isso, o IPTU era baixo. Era o valor normal dividido por 32! Bastava um proprietário esquecer de pagar o IPTU para a vaga estar sujeita a penhora!
O edifício tinha menos vagas do que salas. Em vez de vender apenas as salas e deixar as vagas em nome do condomínio, para futuro estacionamento rotativo, a construtora vendeu, para cada comprador de sala, 1/32 de cada uma das 20 vagas. Uma aberração absoluta!
Eu imagino o corretor de imóveis representando a construtora, 10 anos atrás: "A vaga de garagem é escriturada! Sim, senhora!"
Aconselhamos veementemente nosso cliente a não prosseguir com a negociação. Ele, de fato, desistiu. Quinze dias depois, a vendedora nos contatou, oferecendo um desconto de 20%. Seguindo nossa orientação, nosso cliente respondeu que não estava mais interessado.
A lição é simples: não basta perguntar se “tem vaga”. A vaga de garagem precisa ser analisada com o mesmo cuidado que a própria unidade principal.
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Pegadinha: loja no térreo de prédio residencial
Muitos edifícios residenciais novos já não têm apartamentos no andar térreo. Esse espaço é usado para garagem, áreas comuns ou lojas comerciais.
Quando a construtora decide criar uma loja no andar térreo, ela faz isso para maximizar sua receita com o empreendimento. Talvez não tenha considerado a viabilidade do ponto comercial. Esse problema fica para o novo proprietário.
O investidor compra a loja baseando-se no mito de que lojas são ótimos imóveis para alugar, o que é verdadeiro em muitos casos.
O investimento em uma loja exige uma análise profissional do ponto comercial. Se o ponto não gerar movimento e faturamento suficientes para sustentar os negócios ali instalados, entramos no círculo vicioso de inadimplência, despejo, vacância e aluguéis baixos.
O movimento dos moradores do edifício raramente é suficiente para sustentar uma loja. O ponto precisa ser analisado em relação à rua, ao fluxo de pedestres e veículos, à visibilidade, à facilidade de estacionamento, à renda da vizinhança, à concorrência e ao tipo de atividade permitida.
A configuração física da loja também é muito importante. Muitas lojas no térreo de prédios residenciais têm fachada estreita, pouca visibilidade, pé-direito baixo, ausência de estacionamento e restrições à instalação de exaustão, à carga e descarga ou ao funcionamento noturno. Isso limita bastante o uso delas.
Nunca se esqueça: quando a construtora vende a loja, ela faz um bom negócio. Quando você compra, pode estar fazendo um bom ou um péssimo negócio.
Se você nunca teve lojas e não tem experiência nesse ramo, fique longe delas ou procure uma assessoria confiável. Lojas sem atratividade são difíceis de passar adiante.
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Pegadinha: loja em galeria de acesso único
Nem toda galeria comercial é, de fato, uma boa galeria para comércio.
A galeria clássica, bem localizada, tem uma característica essencial: ela liga uma rua à outra. As pessoas entram por um lado, atravessam o quarteirão e saem pelo outro.
Nesse percurso natural, passam pelas vitrines, descobrem lojas, comparam produtos e acabam consumindo.
O movimento não depende apenas de alguém querer ir especificamente até uma loja. A própria circulação de pedestres cria oportunidade de venda.
O problema é a galeria de acesso único: aquela que tem apenas uma entrada e não leva o pedestre a lugar nenhum.
A pessoa só entra ali se já tiver um motivo específico. Não há passagem espontânea, não há travessia natural, não há fluxo casual de consumidores.
Para o lojista, isso muda tudo. Uma loja nesse tipo de galeria tem pouca visibilidade, baixo movimento e depende quase exclusivamente de sua freguesia.
Para o investidor, o risco é claro: maior dificuldade para alugar, aluguel mais baixo e menor liquidez na revenda.
Muitas vezes, a galeria parece bonita na planta ou no material de venda, mas o que importa é o comportamento real das pessoas. Elas passam por ali naturalmente? Entram sem compromisso? Circulam em frente às vitrines? Ou precisam tomar a decisão deliberada de entrar em um corredor sem saída?
Antes de comprar uma loja em galeria, observe o fluxo. Uma boa loja precisa estar onde as pessoas passam.
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Pegadinha: comprar imóvel comercial zero-quilômetro para alugar
Imóvel zero-quilômetro ou com cinco anos de uso?
Comprar um imóvel zero-quilômetro pode ser uma boa decisão em algumas situações.
Considerando-se uma sala comercial, se o objetivo é usar a sala para o próprio trabalho ou para montar o consultório de um filho ou uma filha que está começando a carreira, o imóvel zero-quilômetro é bem interessante. É moderno, bonito, recém-entregue e causa uma ótima impressão.
Mas se o objetivo é alugar esta sala, a lógica muda.
Um prédio com mais de cinco anos de existência é preferível — desde que tenha sido bem construído e esteja em ótimo estado. O motivo é simples: um imóvel recém-entregue costuma ser vendido com preço de lançamento, apelo de novidade e forte campanha comercial.
Depois de alguns anos, ele perde o brilho que tinha durante o lançamento e o investidor descobre que o seu metro quadrado vale, no mercado, substancialmente menos que o de um imóvel similar em lançamento, embora ambos tenham praticamente a mesma vida útil e custo de manutenção. É comum encontrarmos desvalorização do metro quadrado superior a 25%!
Em outras palavras, ao comprar imóvel comercial zero-quilômetro para manter alugado por longo prazo, o investidor poderá estar fazendo um mau negócio em comparação a comprar um imóvel similar usado.
E há outra vantagem, até maior, em se preferir imóvel usado: depois de cinco anos, o prédio já mostrou quem ele é.
Se foi mal construído, os problemas já aparecem: rachaduras, infiltrações, falhas de acabamento, pintura manchada ou descascando, manutenção difícil ou defeitos recorrentes.
Se a administração do condomínio é desleixada, o investidor percebe pela conservação das áreas comuns, pela organização da portaria, pela limpeza, pela segurança e até pelo alto valor da taxa condominial.
Se o ponto comercial é ruim ou a região está superofertada, isso fica bem evidente: muitas unidades vazias, placas de aluguel e de venda por todos os lados.
Em um prédio recém-entregue, muitos desses riscos ainda estão escondidos. Tudo parece novo, limpo e promissor. Mas isso não garante que o edifício terá boa liquidez, boa ocupação ou boa conservação no médio prazo.
Por tudo isso, para quem compra com foco em renda, um imóvel comercial com alguns anos de uso pode ser melhor do que um zero-quilômetro.
O investidor paga menos, consegue avaliar melhor o desempenho real do prédio e reduz o risco de comprar apenas uma promessa bonita no material de venda.
Em investimento imobiliário, o melhor negócio nem sempre é o mais novo. Muitas vezes, é o imóvel que já passou pelo teste do tempo.
NOTA: Cada imóvel tem o seu perfil. Não estamos dizendo que comprar imóvel zero-quilômetro para alugar sempre será mau negócio. Estamos dizendo que, em muitos casos, poderá haver opções melhores.
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Pegadinha: o círculo vicioso da decadência
Todo edifício envelhece e precisa de manutenção constante, boa administração e caixa suficiente no condomínio.
Quando o síndico é fraco ou os condôminos resistem aos investimentos necessários, a manutenção é adiada e o prédio começa a se deteriorar.
Os primeiros sinais afastam proprietários e inquilinos mais exigentes e com maior poder aquisitivo. O valor de venda das unidades e dos aluguéis cai, atraindo um público disposto a aceitar um padrão inferior em troca de um custo menor.
Começa então o círculo vicioso: com menor capacidade ou disposição dos condôminos para investir no prédio, novas manutenções são adiadas. Os danos se acumulam, tornam-se mais caros e a recuperação fica cada vez mais difícil.
Manutenção adiada fica mais cara. Uma infiltração pequena pode atingir revestimentos e estruturas; equipamentos antigos deixam de ter peças; reparos pontuais acabam exigindo substituições completas.
A decadência física acaba produzindo decadência financeira, e a decadência financeira passa a impedir a recuperação física.
O efeito aparece também na venda das unidades. O comprador não avalia apenas o apartamento ou a sala: considera o estado do edifício e o risco de futuras chamadas extras de condomínio para pagar obras acumuladas. Isso pressiona ainda mais o valor dos imóveis.
É triste observar edifícios que já foram padrão AAA e hoje apresentam mofo, paredes manchadas, corredores sujos, botões de elevador faltando ou diferentes entre si, pastilhas ausentes na fachada, esquadrias sem padronização e antigos vãos de ar-condicionado fechados com tijolos ou reboco sem pintura.
Prédios nesse estado também tendem a apresentar maior vacância e aluguéis menores, aumentando ainda mais a dificuldade financeira do condomínio.
Se você possui uma unidade em um edifício que começa a apresentar esses sinais, participe da administração e verifique se existe capacidade financeira e disposição dos condôminos para reverter o processo.
Se não houver, considere vender — mesmo que a localização seja excelente.
Uma ótima localização não salva um edifício cuja deterioração se tornou permanente. E, se depois da venda você não encontrar outro imóvel realmente bom, não compre nenhum. Para o investidor, é melhor ficar temporariamente fora do mercado imobiliário do que trocar um imóvel ruim por outro.
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Pegadinha: sala comercial sofisticada demais
Na hora de comprar uma sala comercial para alugar, muita gente pensa que o melhor investimento é sempre o imóvel premium: a sala mais sofisticada, no prédio mais imponente.
À primeira vista, isso parece lógico: se o imóvel é melhor, o aluguel deveria ser maior.
Porém, uma sala comercial de padrão muito alto costuma ter preço de compra mais elevado, condomínio mais caro e uma expectativa de aluguel proporcionalmente maior.
O problema é que o número de profissionais ou empresas com capacidade de pagar esse aluguel também é menor. Quanto mais caro o imóvel, mais estreito fica o público de potenciais inquilinos.
Isso aumenta o risco de vacância. A sala pode ser excelente, mas ficar mais tempo vazia porque poucos interessados conseguem arcar com o aluguel, o condomínio, o IPTU e os custos de operação.
Para o investidor, uma sala vazia não é “top”: é despesa mensal alta.
Normalmente, é mais fácil alugar uma sala boa, funcional e bem localizada do que uma sala luxuosa demais para o mercado local.
A lógica é parecida com a dos carros: há muito mais gente capaz de alugar um “Volkswagen” do que uma “Ferrari”. A Ferrari impressiona, mas atende a um público pequeno. O Volkswagen pode não causar o mesmo impacto, mas tem muito mais mercado.
Para investimento, o ideal não é comprar o imóvel mais sofisticado.
O ideal é comprar o imóvel com melhor equilíbrio entre preço, localização, condomínio, demanda e capacidade real de locação. Antes de se encantar com um prédio imponente, pergunte: quantos inquilinos nessa região conseguem pagar o aluguel necessário para esse investimento fazer sentido?
Se a resposta for “poucos”, o imóvel pode ser bonito, mas não será o melhor negócio.
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Pegadinha: imóvel com condomínio alto demais
Um dos erros mais comuns na compra de imóvel para investimento é olhar apenas para o preço de compra e para o aluguel esperado, sem considerar o condomínio.
Condomínio alto é um problema por dois motivos.
O primeiro aparece quando o imóvel fica desocupado.
Mesmo sem receber aluguel, o proprietário continua pagando condomínio, IPTU e demais custos fixos. Quanto maior o condomínio, mais caro fica o período de vacância.
Um imóvel vazio com condomínio baixo incomoda.
Um imóvel vazio com condomínio alto sangra o caixa do investidor mês após mês.
O segundo problema aparece na própria negociação do aluguel.
O locatário não olha apenas para o valor do aluguel. Ele olha para o custo total de ocupação: aluguel, condomínio, IPTU, seguro e demais despesas.
Quanto maior o custo total da locação, maior a pressão para se reduzir o valor do aluguel, pois taxa condominial e IPTU não dependem de decisão do locador.
Às vezes, o imóvel parece capaz de gerar um bom aluguel no papel, mas o condomínio alto tira competitividade. O interessado compara com outras opções mais eficientes e percebe que, pelo mesmo custo total, pode alugar algo igual ou melhor!
Por isso, antes de comprar, o investidor deve perguntar:
1. Quanto custa manter este imóvel vazio?
2. Quanto o inquilino terá de pagar no total para ocupá-lo?
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Pegadinha: prédio especializado em Airbnb
Nos últimos anos, popularizou-se o modelo Airbnb de locação subprofissional de imóvel por curta temporada.
As construtoras decidiram aproveitar a moda e lançar empreendimentos visando especificamente o investidor que quer operar no modelo Airbnb.
A apresentação costuma ser atraente: prédios modernos, unidades compactas, decoração bonita, áreas comuns bem planejadas e a ideia de que o imóvel deverá gerar uma renda maior do que um aluguel tradicional.
E as construtoras lucram muito com isso, pois cobram MUITO mais pelo metro quadrado do que cobram pelo metro quadrado de um edifício residencial comum!
Além do preço de aquisição elevado, esse tipo de imóvel apresenta outros riscos que o investidor deve considerar:
1) Airbnb é um fenômeno novo. A legislação pode mudar e restringir as operações ou torná-las menos lucrativas. Por exemplo, a determinação do STJ de que o uso de unidade para Airbnb seja aprovado por no mínimo 2/3 dos condôminos.
2) As construtoras continuam lucrando e lançando mais empreendimentos para locação Airbnb. Em algum momento, o mercado ficará superofertado tanto para locação como para venda.
3) Locação de alta rotatividade aumenta muito a necessidade de manutenção.
4) A unidade é muito mais dependente de áreas comuns, como a lavanderia coletiva — que não pode falhar e não é administrada por você.
5) Você quer investir em imóvel ou administrar uma operação de hospedagem?
Para quem busca renda com mais previsibilidade, o aluguel residencial tradicional é mais simples, mais estável e menos dependente de fatores externos.
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Pegadinha: contratos comerciais curtos podem durar muito mais
Muitos proprietários assinam contratos de aluguel comercial, imaginando que poderão retomar o imóvel ao final do período de locação.
Existe uma exceção importante nas locações de imóveis destinados ao comércio.
O inquilino pode pedir judicialmente a renovação do contrato quando a locação estiver formalizada por contratos escritos e ininterruptos que, somados, totalizem pelo menos cinco anos, e ele explorar o mesmo ramo de atividade no imóvel há pelo menos três anos.
Assim, mesmo contratos curtos e sucessivos podem dar ao inquilino o direito de propor ação renovatória.
Essa regra da Lei do Inquilinato protege o fundo de comércio criado pelo inquilino.
Ao assinar contratos de locação comercial, o proprietário precisa considerar seus planos para o imóvel.
Pretende vendê-lo? Pode precisar ocupá-lo? Quer ter liberdade para escolher outro inquilino? Aceita manter a locação por prazo superior ao inicialmente previsto?
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Pegadinha: locação de imóvel residencial por um ano
É comum o proprietário fazer um contrato residencial de apenas um ano imaginando que, ao final desse prazo, poderá pedir o imóvel de volta sem precisar apresentar nenhuma justificativa.
Não é assim que funciona.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece regras diferentes para os contratos residenciais com prazo igual ou superior a 30 meses e para aqueles com prazo inferior a 30 meses.
Quando o contrato residencial é feito por 30 meses ou mais, o proprietário pode retomá-lo ao término do prazo, sem precisar justificar o motivo. Basta comunicar ao inquilino que não deseja continuar com a locação.
Já no contrato residencial de menos de 30 meses (um ano por exemplo), a situação é diferente.
De acordo com o artigo nº 47 da lei, quando a locação residencial é ajustada por prazo inferior a 30 meses, terminado o prazo estabelecido no contrato, a locação é automaticamente prorrogada por prazo indeterminado.
Portanto, o contrato de um ano chega ao fim, mas o direito do inquilino de permanecer no imóvel não termina automaticamente.
O proprietário não pode simplesmente comunicar que o contrato venceu e exigir a devolução do imóvel.
Após a prorrogação, o proprietário somente poderá retomar o imóvel nas hipóteses previstas em lei. Entre elas estão:
* acordo entre proprietário e inquilino;
* falta de pagamento ou outra infração contratual;
* necessidade de realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público;
* uso próprio do proprietário ou de determinados familiares;
* demolição ou realização de obras autorizadas que aumentem a área construída;
* locação ininterrupta por mais de cinco anos.
Fora dessas situações, o proprietário poderá ter de aguardar até que a locação complete cinco anos para pedir o imóvel sem apresentar outro motivo.
É aqui que está a pegadinha: o proprietário assina um contrato de um ano pensando que assumiu um compromisso curto, mas pode acabar vinculado à locação por um período muito maior.
O inquilino também fica preso por cinco anos?
Não.
Durante o prazo contratado, o inquilino pode devolver o imóvel, mas deverá pagar a multa prevista no contrato, calculada proporcionalmente ao período que faltava para o seu término.
Por exemplo: se o contrato for de 12 meses e o inquilino sair depois de seis meses, a multa deve ser reduzida proporcionalmente aos seis meses já cumpridos.
Depois que o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, o inquilino pode encerrá-lo mediante aviso prévio escrito de 30 dias.
O proprietário, portanto, enfrenta uma limitação maior: durante o prazo contratado, não pode pedir o imóvel de volta e, depois do término, somente poderá retomá-lo nas situações autorizadas pela lei.
EXCESSÃO: LOCAÇÃO POR CURTA TEMPORADA
A Lei do Inquilinato define como locação para temporada aquela destinada à residência temporária do inquilino, por motivos como férias, estudos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel ou outras situações semelhantes. O prazo máximo é de 90 dias, conforme seu artigo nº 48.
NOTA: A renovação da locação de curta temporada por mais de 90 dias a transforma em locação tradicional.
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Pegadinha: comprar imóvel na planta para revender depois
Muita gente compra imóvel na planta para revendê-lo quando a obra ficar pronta. A estratégia parece simples: comprar pelo preço de lançamento e vender mais caro na entrega.
O problema é que a valorização não é garantida.
O comprador assume o risco da obra, da construtora e do mercado imobiliário durante vários anos. Nesse período, podem ocorrer atrasos, defeitos construtivos, alterações no projeto, aumento dos custos, queda nas vendas e dificuldades financeiras da incorporadora.
O imóvel comprado na planta ainda não existe. O comprador adquire a promessa de que ele será construído e entregue conforme o contrato.
Mesmo quando a obra é entregue corretamente, surge outro problema: muitos compradores podem ter adquirido unidades com a mesma intenção de revenda.
Na entrega, várias unidades semelhantes aparecem à venda ao mesmo tempo no mesmo prédio. Os proprietários passam a concorrer entre si, o que reduz os preços e aumenta o prazo de venda.
Além disso, as condições do mercado podem ter mudado completamente entre o lançamento e a conclusão da obra. Juros mais altos, crédito escasso, recessão ou excesso de imóveis à venda afastam compradores e derrubam preços.
A incorporadora vende o empreendimento com campanha publicitária, equipe comercial, tabela de preços e condições de pagamento planejadas. O proprietário que tenta revender uma unidade depois da entrega não dispõe da mesma estrutura e ainda concorre com outros investidores e, muitas vezes, com unidades remanescentes da própria incorporadora.
Para saber se houve lucro, não basta comparar o preço de compra com o preço de venda.
É necessário descontar o rendimento que o capital investido teria proporcionado em uma aplicação financeira, a corretagem, os tributos, as despesas com cartórios, as despesas de condomínio, o IPTU e eventuais despesas de manutenção.
Depois de descontados todos esses custos, o lucro pode ser inferior ao rendimento de uma aplicação financeira conservadora. Mesmo quando é superior, a diferença precisa compensar o risco da obra, a indisponibilidade do capital e a obrigação de pagar as parcelas até a entrega.
O comprador também pode precisar abandonar o negócio antes da conclusão. Nesse caso, ele sofrerá multas MUITO pesadas.
Comprar imóvel na planta para revender depois pode ser lucrativo quando o preço de aquisição é realmente baixo, o produto é adequado, a obra é concluída com relativa rapidez e o imóvel encontra um mercado favorável.
Não é uma fórmula automática de valorização. O investidor compra hoje um imóvel que ainda não existe para tentar vendê-lo anos depois em um mercado que ainda não conhece.
LEGISLAÇÃO
Lei nº 4.591/1964 — dispõe sobre condomínios em edificações e incorporações imobiliárias
Lei nº 13.786/2018 — disciplina, entre outros pontos, o desfazimento dos contratos de aquisição de imóveis em incorporação imobiliária
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Meu aluguel está caro?
Assim como as maiores imobiliárias do país, a Uchi Imóveis anuncia os imóveis para locação nos principais portais da internet.
Um imóvel de *alta demanda*, tipicamente um apartamento de um dormitório, com vaga de garagem, em prédio bem conservado e bem localizado, aluga-se, em média, em 30 dias.
Se, excetuando-se dezembro, janeiro e fevereiro, após um mês de anúncio, nenhum interessado entrar em contato, é alta a chance de o aluguel estar acima do mercado.
Se os interessados respondem ao anúncio, mas não marcam visita ao imóvel, o aluguel ainda está acima do mercado, mas não tanto.
Estar acima do mercado não significa necessariamente que o preço por metro quadrado seja maior do que o das outras ofertas da mesma região. Simplesmente, aos olhos dos interessados, ele é menos atraente do que os concorrentes.
O imóvel que recebe ao menos uma visita por semana está dentro do mercado. E só não será alugado em breve se tiver defeitos que só aparecem a quem o visita. Nesse caso, o defeito precisa ser corrigido ou o aluguel diminuído.
Somos sempre a favor de corrigir os defeitos e oferecer um imóvel de qualidade para locação. Mas uma vista feia, posição solar ruim, uma rua muito movimentada, na qual seja difícil estacionar durante uma visita não são corrigíveis. Considere estes pontos quando for comprar um imóvel.
Insistir em um aluguel com preço acima do mercado normalmente causa prejuízo maior do que reduzir o preço. Enquanto permanece vazio, o imóvel gera despesa de condomínio, IPTU e eventual manutenção.
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Vale a pena baixar o aluguel para alugar mais rápido?
Depende do tamanho do desconto e do risco de o imóvel continuar vazio.
No caso de o candidato a inquilino pedir desconto de R$ 50,00, o impacto negativo na receita bruta é de R$ 1.500,00 na locação residencial de 30 meses.
Descontados o IR e a taxa de administração da imobiliária, esse impacto negativo seria reduzido a, digamos, R$ 1.200,00.
Se, por mês, o imóvel custa R$ 600,00 em IPTU e taxa condominial, alugá-lo hoje com desconto equivale numericamente a alugá-lo daqui a 60 dias sem desconto.
Se você não alugar hoje, poderá demorar mais ou menos do que os 60 dias do exemplo para alugar.
Outros fatores devem ser considerados:
1) O imóvel atrai vários interessados ou não?
2) O perfil do candidato é o ideal em termos de crédito, responsabilidade e de cuidado com o imóvel?
Achamos que uma boa oportunidade de contratar a locação não deve ser desperdiçada.
Nada impede que ao fim de 30 meses, o aluguel seja renegociado a valor de mercado, sem desconto desta vez.
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Conta notarial: mais segurança na compra e venda de imóvel
Na compra e venda de um imóvel, existe um momento delicado: a hora de pagar e assinar a escritura.
Se o comprador transfere o dinheiro primeiro, corre o risco de o vendedor não assinar a escritura, surgir algum problema de última hora ou aparecer uma pendência documental.
Se o vendedor assina primeiro, pode ficar inseguro quanto ao recebimento do valor combinado. Mesmo que o comprador solicite ao seu banco a transferência eletrônica imediatamente, ela pode demorar horas, por motivo de segurança.
A lei da Conta Notarial foi criada justamente para eliminar os riscos e desconfortos deste momento.
Também chamada de conta garantia ou escrow account notarial, ela permite que o valor da transação fique depositado em uma conta vinculada ao Colégio Notarial do Brasil, sob administração do tabelião, até que as condições previamente combinadas sejam cumpridas.
A escritura só é liberada para assinatura depois que o comprador pagar o boleto da Conta Notarial referente ao imóvel: risco zero ao vendedor.
O dinheiro só é liberado ao vendedor após o Cartório de Registro de Imóveis averbar a escritura na matrícula do imóvel: risco zero ao comprador (esta condição tem de ser solicitada; o normal é liberar-se o pagamento após a assinatura da escritura).
A compra do imóvel não termina na assinatura da escritura.
A escritura pública formaliza a venda, mas a propriedade do imóvel só é efetivamente transferida com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
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O que é um imóvel de investidor?
"Tenho um imóvel que, há anos, não consigo alugar e dá muita despesa. Ele é um passivo, certo?"
Não. Todo imóvel é um ativo, mesmo quando inconveniente. Passivo é aquilo que você deve a alguém.
O fato de você, todo mês, tirar dinheiro do bolso significa que seu imóvel é um ativo ONEROSO, quando você gostaria que ele fosse um ativo RENTÁVEL — você mantém o imóvel e recebe dinheiro.
O único cenário em que alguém compra um imóvel como investimento e não se importa que ele não gere renda é se o comprou especulativamente, para vender com lucro no futuro.
O imóvel de investidor é o imóvel rentável e/ou especulativo!
Na Uchi Imóveis, somos especializados em locação. E queremos que você tenha ativos rentáveis. Se um ativo seu, além de ser rentável, também tiver uma excelente perspectiva de valorização, é melhor ainda.
O que você realmente deve evitar é comprar um imóvel que nem é rentável nem tem perspectiva real de forte valorização, acreditando que está fazendo um investimento. Esse não é um imóvel de investidor.
Nesse caso, você apenas imobilizou seu capital e terá despesas: este negócio diminuiu sua riqueza!
O compromisso do corretor de imóveis é com a celebração da compra e venda. A rentabilidade do imóvel não é responsabilidade dele, é sua. Você deve escolher o imóvel certo e pagar o preço adequado.
Se você quer um imóvel rentável, considere tudo o que escrevemos nos outros artigos.
E lembre-se de que seus piores inimigos sempre serão:
1. alta vacância
2. má conservação e alto custo de manutenção
3. IPTU e taxa condominial elevados
4. estacionamento insuficiente
5. dificuldade para eventual venda
Se seu capital não é suficiente para adquirir um imóvel de investidor, invista em outra coisa. Por exemplo, existem ótimos FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) negociados na bolsa de valores.
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